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【罗勒网】资深报建员的十年房地产开发报建心得

2021-02-19

在分享这篇文章之前,我在网上翻了大量关于开发报建的文章,内容可以说基本上都是大同小异,而且侧重的点也都是从开发报建的流程入手来讲的,我们今天想要分享的不是给大家讲流程,因为流程大家都很熟悉了,即使不熟悉,网上也有这么多的文章来教你,所以,我们今天只想聊一聊那些在报建过程中的心得,希望大家能够认真的去阅读,相信一定能够给你带来一些不一样的启发。




前期的工作是最锻炼人的,需要综合的素质和长期的各方面积累。

前期手续的报建和办理只是一个表面的一个过程和现象,需要透过现象看到真正的内在反应的问题,报建和办理的结果只有两种:通过或不通过,而其中原因却是千差万别。

办理前期手续的人往往只知道流程和需要的材料,对各部门审查的内容依据、职能部门的审查流程和内部运行体制所知甚少,对项目的各个环节的知识储备没有了解,职能起到了一个简单收集资料、申报的过程,这样的去办理前期肯定是要碰壁的。

项目前期办理有各种各样的方法和手段,但是最基本是要合法合乎规范规定流程,即使要突破也要遵循规定的流程程序。

现在的前期审查部门和官员基本是在行政规定和许可的范围内执行,明目张胆的刁难很少很少。

作为具体的前期报建经办人员,能利用公关资源和能许诺也是极其有限,重点是放在自身能力的建设上,少去考虑哪些非常规做法。

第一步,首先要加强个人对整个公司、项目、建设各个环节程序、专业技术的了解和认识。

试想你作为一个政府的审查人员,对一个一问三不知的前期报建人员可能会有什么看法和态度?

公关可以拉近与职能部门官员的关系,但是无法帮助你突破规范和规定的范围,突破还是需要自身的努力,吃透政府职能部门审批依据和流程,充分理解政策,才能提出可行的方案来实现你的要求。

公关只是个辅助手段,很少有官员敢违规去审批,再说官场复杂,官员也担心这样的做法会成为对手的把柄。 

在你做到第一步后,还要积极参与项目前期的各项工作过程,了解项目的重点和核心,分清哪些是必须的,哪些可以妥协的,至少做到对项目心中有底,千万不可停留在简单信息收集和传递阶段。

在做好自身功课的基础上,开始第二步工作:研究你的工作对象的情况。 

细致了解各个职能部门审查的标准、核心内容、所依据法规规范、办理流程以及相关规定。

这样只是到达了最基本的要求。 

第三步:了解各个职能部门的内部结构和行政审批决策流程

比如发改、国土、规划、建委、消防、人防、绿化等。例规划局,有很多部门,报建的受理窗口、规划处、用地处、工程处、建管处、办公室、编制中心、分属的规划分局等是什么职能,领导班子的组成和具体分工;

甚至知道如何使用资料室去查询你需要信息,办理选址、规划用地许可证、规划许可证等的具体流程;

由哪些部门发起流程,哪些其他职能部门参加,是否需要开协调会,会不会请专家,如何做专家工作,规划局的内部局审会是什么时候开始,会不会讨论你的事情等......

这里只是举例,需要时间的积累和自身领悟。 

第四步:了解各个职能部门的人事组成以及内部的关系

部门内、部门间、领导层、各个中层等人际关系和谐程度,甚至要了解到领导的驾驶员(有时会起到出奇制胜作用),否则,你什么时候把人得罪也不知道,避免卷入一些漩涡之中,造成无谓损失,这也是中国特色。 

做到这样四步,你才算是基本合格的前期报建人员,需要很长一段时间积累,两年到达这样的水平已经是很强悍的。 

下面还会有提高版和专家版本。 

行政服务中心只是一个窗口职能,窗口人员其实是负责报建过程的首尾两个部分,中间过程他是一概不知,需要按照职能部门内部的审查程序来办理,只是按照程序核对资料,收件,分类,根据流程转至审批流程主办处室;

至于一些小问题如复印件没有盖章等原因还是从自己找原因,仔细点不就可以解决了,只要你资料齐全,窗口就没有办法拒收。 

公关在整个前期办理只是一个重要因素,不是决定性的。

至于公关分析具体问题,抓住解决矛盾的核心人物和关键先生,下功夫去沟通,而窗口的人员都需要去专门公关的话,效率和成本太大了,没有必要,只是工作中顺带和他们处理好关系。 

提高版本

这个阶段的主要指导思想是站在对方的立场思考问题,换位思考;其次是跟踪流程,通常的做法是窗口报建完成后,其余就不管过程了,至于没有完成报建具体问题出在哪个环节往往一无所知,其实有些时候原因完全是非常简单的,至少你可以告诉你老板,问题出在哪个环节因为某个原因,报建跟踪详细过程是成功的必要条件。 

我们在前期报建的过程经常会埋怨收到了不公正的待遇,那是我们站在自己的立场思考肯定觉得非常委屈;如果你站在对方的位置思考,也许会得出完全相反的答案。


我们会遇到各个部门各个层级级别的行政管理人员,还是以规划局为例: 

首先会遇到窗口的工作人员,通常这个岗位技术含量比较低,通常会是刚毕业的或则是40、50那种混日子的,对于他们,工作的标准非常简单,就机械按照报建要求去核对资料、登记,他们也许是整个职能部门里面最辛苦的,重复着简单而无聊的工作,每天要收这么多项目,而且权力基本为零,那么没有好脸色给你看是非常正常的,你要体谅他们,给他们一个微笑,仔细的准备资料就可以,你换成了他们的岗位不见得做的比他们好。 

窗口人员会根据你要报建的内容,把资料转递到职能处室的具体经办人那里, 具体经办人是重要环节,一个职能处室就那么几个人,要管理整个市区所有项目的这个一个规划环节,他们每天很忙,有开不完的会,写不完的会议纪要和文稿,而且收入也不是很高,和开发商相比差距不小,生存和竞争压力很大,不同年龄的人有不同的心态。

刚毕业的,往往受经验和能力限制,中规中矩,往往非常服从部门领导,而且害怕出错;

工作有几年的,有些能力和经验,想提拔往上走,但是胆子稍大,见过场面,往往是办理能力强,也会服从部门领导;

工作有些年份了但是离退休还有时日的;

另外就是临近退休型的等等,你要根据不同人心态和在部门以及局里面的人际关系,换位思考,准确把握沟通交往的尺度,吃透他们想法,和他们真心交朋友,多从他们角度考虑来考虑你的问题。

他们只是熟悉某个前期环节的事项,而你早已熟悉整个流程,加上熟悉他们内部人际,吃透他们的心态,知己知彼,你的优势明显,加上适当的时候运用公关手段,更是事半功倍。

可以做到他们审批的初始文稿和意见是你替他起草这样程度,这样当然需要长期合作和信任。

写写如何处理职能部门内中层领导的关系

先写中层的定位和重要性,一个城市的职能部门也不多,就那么十来个,来管理整个城市建设规划的各个环节,每个部门的处室也就五六个,根据行政管理的流程,主要的具体事务都是由中层负责开展、提供决策的,职能部门的中层起到了承上启下的作用,管理下属、安排处室工作,向上级领导负责,提供决策,同时也面临着平行处室的竞争,如果处理不当,下场就是里外不是人,受到竞争对手的打压。

所以一个普通的是无法胜任这个岗位,一定是业务、管理、人际等综合能力强的才能生存,可能比领导班子成员还要能力强。 

再分析他所处的环境,清楚他与手下的关系、管理模式,熟知哪些平行的处室中层是他对手或则联盟,和领导班子成员关系,预测未来的职场运行轨迹,体会他的心态,站在他的角度思考你的问题,避免陷入内部人际之争。 

尽量不要和对方交流、沟通的时候,表达你的项目很急迫,虽然心里可以这么想;在他的角度,你的事情只是其中的十分之一或百分之一,小事,表达在他顺便的时候、方便的时候办,慢慢来,他见得急吼吼人多去了。 


之后如何包装自己?

交往往往是对等,需要你在专业能力、处事能力、形象脾气、着装谈吐等于他相差不多,这才是交望之道,觉得你是可交、可信之人。

不要偏信和夸大公关和¥的能力,用¥能成的是便宜的,昂贵的是用¥无法解决的。

公关和¥只是润滑剂,辅助工具,处于对方位置,受的诱惑多去了,如果无法正确把握,早走不到今天;

ZF部门工作人员的素质也是越趋于提高,能做到以上常规的、有些难度的基本就难不倒你了。 

至于和领导班子的相处交往,往往是你的老板事情,他们是更复杂更高层次的博弈。 

前期工作实质上就是与人相处之道,建立在你的专业知识、快速学习能力、归纳总结、明锐的观察力、清晰逻辑分析等基础能力之上,最根本是你的诚信、诚恳、敬业、正直等为人最本质方面,那样日子一久与你相处人都会认可接纳你。

切忌是不懂装懂,夸夸其谈,空头许诺,投机取巧,妄自菲薄,自命不凡等等,那样你在这个圈子是混不出头的。 

前期经办过程实际具体做法千千万万,那些只是战术上谈论的,核心要掌握和体会战略指导思想,不变应万变。

专家版本

谈谈专家版的,前面的两个阶段好比是爬山,从山脚开始,只顾脚底下的山路台阶,无暇看风景;渐到山腰,路边的花草树木,已是非常熟悉,对山脉的大致形状也是基本清楚,偶尔也会仰望山顶;越往上,你对山脉整体、各个侧面渐已了然于胸,更多的目光关注周边的风光。

经历了前两各阶段,你对公司的项目、各个流程都是非常熟悉,看问题很显高度,可以从项目的开始,就可以预判前期存在的问题、解决的方案、解决的核心关键,你的老板就可提前采取各种公关手段,在问题出现之前集中解决。 

你的眼光和关注点跳出了项目、公司的范围,相关的信息量通过你的建立人脉网络,比以前是成几何级增长,集中到你面前,如何筛选、选择、整合这些信息,用你独特眼观去发现信息的价值,为你的项目服务、创造价值 ,从项目的周边、规划,周边重大项目前期信息,政策导向,人事变更,文件纪要等等,制定有利你项目的各种策略分析,提供你的老板决策,那样你的项目即可以掌握先机,又可以再更大范围内争取到各种资源政策优先倾斜。

你的工作方式只是简单到:稳定扩人脉网、收集处理信息、提供分析导向、形成有效决策。 

原则:良心做事、真心交友。 

补充很重要的一点原则:低调

曾经认识一位号称是没有改不了的红线,一时间风起云涌,的确办了不少高难度项目,名气日涨,突然有一天,几乎所有职能部门的都远而避之,绕着走。




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